Lors du dernier conseil municipal qui s’est tenu vendredi 8 avril, la municipalité de Marseille a voté une augmentation de la taxe foncière payée par les propriétaires de 14 %. Cette augmentation revient sur la promesse électorale du Printemps Marseillais qui affirmait qu’aucune augmentation d’impôt ne serait effectuée pendant son mandat.

Vous vous demandez ce que cela va changer ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local prélevé une fois par an par les communes. Ce sont les propriétaires de biens immobiliers qui doivent s’acquitter de cette taxe. Sont considérés comme des biens immobiliers : les maisons, les appartements, les parkings, les bâtiments à usage professionnel ou encore les terrains vierges. Le propriétaire est redevable de la taxe foncière qu’il habite dans son logement ou qu’il l’ait mis en location.

Il ne faut pas confondre la taxe foncière avec la taxe d’habitation. La taxe d’habitation s’adresse à toute personne occupant un logement qu’elle soit propriétaire ou locataire. Depuis 2020, 80 % des foyers fiscaux en sont désormais exonérés.

Comment se calcule la taxe foncière ?

Pour calculer le montant de la taxe foncière, les services fiscaux prennent différents critères en compte.

• La valeur locative du bien. C’est que vous pourriez toucher en louant votre bien. Même si vous vivez dans votre logement, votre taxe foncière se calcule en fonction de ce que vous pourriez toucher en le louant. 

Après avoir calculé la valeur locative du bien, les services fiscaux réalisent un abattement de 50 % sur son montant. Ceci afin de ne pas prendre en compte les hypothétiques charges dans le montant de la taxe foncière.

• Le taux d’imposition fixé par la commune. Une fois que l’on a calculé la base de l’imposition à partir de sa valeur locative, il faut appliquer le taux d’imposition. Ce sont les collectivités locales qui définissent ce taux. C’est cette partie de la taxe foncière que la municipalité de Marseille a revue à la hausse. Le taux était jusque-là équivalent à 39,07%. La municipalité vient de voter sa hausse à 44,54%. Pour les propriétaires, cela reviendrait à une hausse de 14 % de leur impôt par rapport à l’année 2021 et aux années précédentes soit 10 euros de plus par mois. Sachez que chaque commune est en droit de fixer son propre taux.

Bien entendu, le montant de la taxe foncière peut varier très fortement d’un logement à un autre à cause de sa valeur locative qui dépend notamment de la superficie du bien mais aussi de son emplacement. À Marseille comme dans toutes les villes, certains quartiers sont plus demandés que d’autres. Par conséquent, les prix des loyers grimpent et cela se répercute forcément sur la taxe foncière.

Des données locatives obsolètes

Le problème, c’est qu’en France, la fiscalité locale se calcula à partir d’anciennes données qui datent de… 1966 ! Depuis 1966, la valeur locative des biens immobiliers n’a jamais été recalculée. Elle est devenue assez obsolète !

En effet, Marseille est en 1966, divisée en trois secteurs. La zone A (reconnue comme le secteur le plus aisé), la zone B et la zone C (reconnue comme la zone la moins aisée) comme c’est le cas pour le plan que vous pouvez voir ci-dessous.

En 1966, vivre en centre-ville proche de toutes commodités et des différents moyens de transport est un véritable privilège. En revanche, vivre dans le quartier de Saint-Anne situé dans le 8e arrondissement de Marseille, dans une zone beaucoup plus rurale et marécageuse est beaucoup moins glamour. Pourtant le 8e arrondissement compte aujourd’hui parmi les arrondissements les plus chers et les plus chics de la ville. Même chose pour le quartier du Roucas Blanc où les villas de luxe sont aujourd’hui nombreuses. À l’époque on trouvait principalement des cabanons de pêcheurs avec beaucoup moins de confort que les beaux appartements du centre.

La valeur locative d’un bien immobilier situé en zone A, à Noailles (un quartier rappelons-le réputé pour l’insalubrité de ses immeubles) est donc plus élevée que celle d’un bien immobilier située au Roucas Blanc ou à Sainte-Anne (en zone C). Le propriétaire d’un bien situé en centre-ville paiera donc sa taxe foncière plus chère que le propriétaire d’un bien immobilier des quartiers en bordure de la Corniche. Conclusion : de véritables inégalités se sont formées.

Cela va-t-il bientôt changer ?

Le gouvernement français est bien conscient du fait qu’utiliser des données aussi vieilles est un véritable problème et souhaite revoir tout cela. Seulement, cela ne sera pas fait avant 2026 au moins en raison du travail colossal que cela demande. 40 millions de logements en France sont concernés par ce calcul.

Marseille parmi les villes avec la taxe foncière la plus élevée ? 

Lorsqu’on étudie la taxe foncière des 20 plus grandes villes de France, Marseille se classe 13e. En 2021 à Marseille, pour un logement de 70 m2, le montant moyen de la taxe foncière s’élève à 1 133 euros. C’est un montant beaucoup plus élevé qu’à Paris. Dans la capitale, un bien immobilier de même surface s’acquitte d’une taxe foncière de 745 euros seulement. Pourtant, à Paris, le prix moyen d’un bien immobilier s’élève à 10 614 euros au m2 contre seulement 3 301 euros à Marseille ! Notons au passage que Paris figure en dernière position de ce top 20. Cela signifie que la capitale est la ville où la taxe foncière est la moins élevée en France. Même constat pour Lyon. Dans cette ville, la taxe foncière s’élève à 892 euros. Pourtant le prix au m2 est toujours plus cher qu’à Marseille. Il s’élève à 5 623 euros.

Et la région PACA ? 

Trois grandes villes issues du sud de la France figurent dans ce classement : Marseille, Nîmes et Nice. Si nous étudions leurs chiffres, nous pouvons deviner que la taxe foncière est assez élevée dans la région. Nîmes est la deuxième ville de France avec la taxe foncière la plus élevée. 1 500 euros en moyenne pour un bien immobilier de 70 m2. La ville se situe juste derrière Montpellier où la taxe foncière s’élève à 1 533 euros. Quant à Nice, elle se situe juste après Marseille. Il faut s’acquitter de 1 085 euros de taxe foncière en moyenne. Pourtant là encore, le prix au mètre carré est plus élevé qu’à Marseille : 4 498 euros en moyenne ! 

Source : BFM IMMO.

Ces chiffres peuvent notamment s’expliquer par le fait que le taux d’imposition fixé par la mairie est beaucoup plus élevé à Marseille que dans d’autres villes. Je vous le disais tout à l’heure, jusque-là, le taux d’imposition fixé par la mairie était de 39,07 %. C’est beaucoup plus qu’à Paris où la municipalité a fixé le taux d’imposition à 13,50 % seulement.  C’est tout de même moins qu’à Nîmes où la mairie fixe le taux d’imposition à 53,20 % ! Même avec l’augmentation votée par la mairie vendredi dernier, Marseille ne rattrape pas le taux fixé à Nîmes. 

Source : étude du cabinet FSL